По итогам 2024 года активы рыночных ЗПИФов недвижимости увеличились до 477 млрд руб., по темпам прироста опередив предыдущие годы. Рост происходит за счет как переоценки активов, так и притока новых средств, объем которых стал рекордным для отрасли. Однако немногие управляющие компании готовы выходить в новый сегмент, в том числе из-за сложностей работы с такими активами и с большим числом частных инвесторов.
2024 год оказался очень успешным с точки зрения прироста активов рыночных ЗПИФов, специализирующихся на инвестициях в недвижимость. По оценке управляющей компании «Парус Управление активами», за год активы выросли почти на 154 млрд руб., превысив 477 млрд руб. Это почти вдвое больше прироста в 2023 году и лучший абсолютный показатель для данного типа фондов за всю их историю.
Основной прирост обеспечили фонды, доступные только квалифицированным инвесторам. За год они выросли в 1,5 раза, до 278,5 млрд руб., а их доля в общем объеме рынка увеличилась на 2,9 п. п., до 58,4%. В значительной степени это было связано с формированием нового фонда — УК ПНК, активы под управлением которой выросли по итогам года до 25,8 млрд руб. За то же время активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли на 38%, до 198,6 млрд руб. (доля сократилась до 41,6%).
Рост происходил за счет как переоценки существующих активов, так и притока новых средств. За год чистые инвестиции в такие ЗПИФы составили почти 120 млрд руб., что на 67% выше результата 2023 года. Этому росту не помешала, хотя и внесла коррективы жесткая денежно-кредитная политика Банка России. Во втором полугодии 2024 года ЦБ трижды поднимал ключевую ставку в целом на 5 п. п., до 21%. Одновременно росли и ставки по вкладам, что повышало их привлекательность со стороны физических лиц. По данным ЦБ, за 11 месяцев 2024 года на розничные депозиты было привлечено более 9 трлн руб.
Тем не менее недвижимость остается самым понятным защитным активом для российских инвесторов в периоды высокой турбулентности, отмечает директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Васильченко. К тому же на фоне дефицита складской недвижимости, которая занимает 59% рынка, растет и доходность инвестиций. По данным IBC, по итогам третьего квартала 2024 года доля вакантных площадей в Московском регионе составляла 1,2%, что немногим выше минимума, установленного в конце 2023 года. В итоге ставка аренды сухих складов выросла за год в полтора раза, до 12 тыс. руб. в год за 1 кв. м. Руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики «Парус Управление активами» Елена Михайлова считает, что «высокая инфляция ведет к росту ставок аренды и стоимости недвижимости, что, в свою очередь, отражается на доходности объектов коммерческой недвижимости, которая на среднесрочном горизонте значительно опередит доходность по депозитам».
За минувший год, согласно данным «Парус Управление активами», на рынке было сформировано восемь новых фондов, еще два ЗПИФа находились в стадии формирования. При этом в этот сегмент рынка коллективных инвестиций вышла, а по сути, вернулась лишь одна управляющая компания — УК ПНК (годом ранее она досрочно прекратила свой единственный фонд). «Вторая половина года стала сложной для рентных фондов, так как уровень доходностей денежного рынка составил им сильную конкуренцию»,— отмечает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитала» Владимир Стольников. Это могло «сдерживать выход в сегмент новых игроков, хотя действующие компании активно запускали новые ЗПИФы».
Вдобавок к этому запуск нового направления для управляющих компаний закрытых ПИФов, ориентированных на неограниченный круг инвесторов,— более сложная задача, чем запуск розничных фондов (см. “Ъ” от 24 января). «Если структурировать ЗПИФ под нужды одного частного инвестора можно силами небольшой команды, то поток из сотен пайщиков требует автоматизации процессов и, скорее всего, увеличения штата сотрудников и расходов»,— указывает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков. Кроме того, по мнению Екатерины Васильченко, стоп-фактором может выступать трудоемкость создания и управления процессами, связанными с недвижимостью.