В апреле крупные банковские игроки показали увеличение доли кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в совокупном объеме выдач жилищных кредитов. При этом, по данным ЦБ, рост данной доли на всем рынке начался еще в марте и обусловлен увеличением доли выдач кредитов на готовые объекты ИЖС. Эксперты связывают это не только с сезонным фактором, но и с тем, что в связи с новыми правилами в сегменте готового ИЖС меньше рисков для всех участников процесса.
Как показал опрос “Ъ” крупнейших банков, в апреле в крупных банках увеличилась доля кредитов на ИЖС в общем объеме ипотечных выдач. Так, в Сбербанке она составила около 14% против 11% в марте. В банке «Дом.РФ» доля кредитов на ИЖС в апреле показала значительный рост, увеличившись на 20 процентных пунктов. «Кредиты на ИЖС в апреле заняли 35% выдач, в марте на ИЖС приходилось 15% сделок»,— отмечают там.
Тенденция к увеличению доли кредитов на ИЖС наметилась еще в марте, свидетельствуют данные ЦБ. Так, по итогам марта доля кредитов на ИЖС в общем объеме ипотечных жилищных кредитов увеличилась до 10% после семимесячного периода падения. Во второй половине 2024 года в сегменте кредитования ИЖС начался спад после пяти лет рекордного роста (см. “Ъ” от 22 января). По данным ЦБ, доля кредитов на ИЖС в общем объеме ипотечных выдач достигла пика в июле 2024 года и составляла 30%.
Директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин связывает рост выдач в сегменте ИЖС с сезонным фактором, а также с льготными программами на кредиты ИЖС.
Согласно статистике ЦБ, рост кредитов на ИЖС именно весной произошел благодаря увеличению доли кредитов на приобретение готовых объектов. По итогам марта она увеличилась до 6,8%, в то время как доля кредитов на создание объектов ИЖС продолжила снижение и составила 3,2% в общем объеме ипотечных выдач. В Сбербанке доля кредитов на готовые дома в общем объеме ипотечных выдач в марте составила 9%, на строящиеся — 1,5%. В апреле — 3,6% и 10,5% соответственно, приводят данные там.
Рост выдач кредитов на готовые объекты ИЖС эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко связывает с тем, что при готовых домах отсутствуют такие сложности, как аккредитация подрядчика, необходимость выполнения работ за свои или кредитные средства в связи с введением механизма эскроу-счетов, отсутствие риска невыполнения или ненадлежащего выполнения работ подрядчиком.
Несмотря на рост доли кредитов на ИЖС в марте—апреле, банкиры отмечают, что уровень проникновения ипотеки в сегмент все еще остается низким в связи с высокими рыночными ставками, ограничениями господдержки, особенностями организации сегмента частного строительства, высокими сопутствующими расходами. В ВТБ отмечают, что на рынок ИЖС также влияют практически отсутствующие механизмы проектного финансирования.
Марат Хуснуллин, вице-премьер, 18 мая 2025 года, цитата по ТАСС:
«Надо максимально создавать условия, чтобы люди вкладывали свои деньги в индивидуальные жилые дома».
По мнению Сергея Гордейко, положительное влияние на сегмент ИЖС оказало то, что в последнее время банки значительно снизили или отменили размер требуемых субсидий от застройщиков и подрядчиков. Это особенно важно, поскольку на кредиты на ИЖС не распространяется ипотечный стандарт.
Как замедлились темпы ввода ИЖС
По мнению экспертов, в ближайшей перспективе спрос на ипотеку в сегменте ИЖС продолжит оставаться сдержанным. По оценкам ВТБ, по итогам года банки в целом предоставят на ИЖС около 180 млрд руб. Для сравнения: годом ранее объемы рынка ипотеки ИЖС превышали 600 млрд руб.
Рост кредитования в сегменте ИЖС, по мнению Сергея Гордейко, возможен лишь при уменьшении рыночных ставок, увеличении числа подрядных организаций и приходе в ИЖС крупных компаний, не имеющих проблем ни с аккредитацией, ни с кредитованием. Одним из возможных факторов развития господин Гордейко видит региональных застройщиков, поскольку национальными проектами заложен опережающий рост ИЖС относительно МКД по всей стране. Крупный игрок МКД работает с концентрацией усилий, а региональные застройщики МКД могут развивать ИЖС в своих регионах, отмечает он.