Усовершенствование программы «Семейная ипотека» в части автоматического распределения лимитов позволит избежать приостановки выдач банками. С этой проблемой оформляющие ипотеку граждане неоднократно сталкивались в этом году. Однако такой подход может привести к вытеснению из самой популярной льготной госпрограммы небольших и региональных банков, поскольку по скорости выдач они не могут соревноваться с крупнейшими игроками, предупреждают эксперты.
Минфин и институт развития «Дом.РФ» определились, какие изменения ждут самую популярную ипотечную госпрограмму — «Семейная ипотека». Минфин предложил правительству установить единый лимит по семейной ипотеке для всех банков до конца срока действия программы, то есть до 2030 года. Кроме того, что более важно, планируется сделать распределение лимитов по семейной ипотеке автоматическим.
С 1 июля завершилась самая популярная в РФ программа льготной ипотеки на новостройки под 8%. Одновременно в начале июля семейная ипотека по ставке 6% была продлена до 2030 года. Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет. Сумма кредита не превышает 12 млн руб. для жителей Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленобласти, для жителей остальных регионов — не более 6 млн руб. На семейную ипотеку приходится 75% выдач всех ипотечных льготных госкредитов.
За все время действия программы, с 2018 года, по данным института развития «Дом.РФ», на 28 ноября 2024 года выдано 5,867 трлн руб. кредитов при общем расчетном лимите на этот период 6,25 трлн руб. Таким образом, лимит до конца 2024 года выбран на 93%. Всего в 2024 году было в рамках семейной ипотеки выдано кредитов (на конец ноября) на 1,917 трлн руб. На 2025 год Минфин анонсировал увеличение объема выдач до 2,4 трлн руб. Показатели до 2030 года не раскрываются.
Новый механизм автоматического перераспределения лимитов начнет действовать уже 15 декабря.
Как пояснил “Ъ” замгендиректора института развития «Дом.РФ» Алексей Ниденс, сейчас при одобрении заявок и определении дат кредитных сделок в рамках выделенного банку лимита прием новых заявок приостанавливается. В текущем году только Сбербанк несколько раз приостанавливал выдачу семейной ипотеки в связи с исчерпанием лимитов. «Уже в этом году мы перейдем к использованию кредиторами общего лимита. В целях исполнения условий программы при достижении 95% уровня выборки от общего объема неиспользованный остаток лимита будет закрепляться за банками относительно доли их выдач за предшествующие шесть месяцев,— рассказал господин Ниденс.— А уже следующим шагом станет увеличение лимита до 2030 года».
Учитывая, что, по прогнозам участников рынка и экспертов, на льготные программы в 2024 году придется 70%, вопрос распределения лимитов имеет важное значение. «Семейная ипотека в 2025 году будет основным фактором, поддерживающим ипотечный рынок»,— отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Ипотечную секьюритизацию сдерживает рост ключевой ставки
«Граждане—претенденты на семейную ипотеку от новой системы распределения лимитов только выиграют. Не вызывает сомнения способность “Дом.РФ” реализовать такую систему»,— указывает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. Сама идея общего лимита неплохая, но есть нюанс, оговаривается он. «Госпрограммы очень помогали небольшим банкам и средним, которые получали свой лимит и с ним стабильно работали. У больших игроков лимиты кончились, а у средних и небольших оставались,— говорит он.— А при общем лимите будет так: кто не успел, тот опоздал. Все в равных условиях, но это очень условно». У небольшого банка с локальной географией нет возможности соревноваться с топ-банками, уйдет еще одна косвенная поддержка небольших банков. «Полагаю, что данные изменения по автоматическому распределению лимитов по семейной ипотеке между банками могут привести к неоднозначным процессам в сегменте ипотечного кредитования»,— согласен резидент инвестиционной платформы «Инвойскафе» Геннадий Фофанов. Банки—лидеры рынка — «Сбер», ВТБ, Альфа-банк — имеют значительные доли, лимиты будут этими банками выбираться быстрее, а учитывая ограниченное количество государственных средств для поддержки семейной ипотеки, небольшие банки останутся ни с чем, заключает он. «Это тонкий момент, который официально не озвучивается, но он отражает моральную готовность властей на концентрацию банковского рынка»,— заключает господин Гордейко.
Впрочем, граждане, скорее всего, этих изменений не заметят. Как сообщили лидеры программы Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, на регионы, отличные от Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, у них приходится большая или сопоставимая часть выдач. У Сбербанка — 75,96%, у ВТБ — 2/3 выдач, у Альфа-банка — 48%.