В феврале на рынке ипотеки наметилось оживление. Превалирующую долю в выдаче занимает первичная ипотека — за счет господдержки,— но растет и вторичный рынок, доля которого в совокупном объеме выданных кредитов выросла впервые за несколько месяцев, достигнув 25%. Эксперты видят предпосылки для дальнейшего роста этого сегмента.
После ожидаемого сезонного снижения в начале года в феврале спрос на ипотеку вновь растет, отмечается в обзоре ипотечного рынка «Домклик» (сервис Сбербанка) за февраль. Объем выданной Сбербанком ипотеки составил 126,2 млрд руб., что на 80% превышает январское значение. Портфель ипотеки в феврале вырос на 0,3%, с начала года снизился на 0,5% и составил 11 трлн руб. Доля льготной ипотеки при этом увеличилась с приблизительно 83% до 87%.
На вторичном рынке спрос также оживился: по отношению к январю объем выданной ипотеки вырос в 2,1 раза, до 31,8 млрд руб. За февраль доля сегмента выросла сразу на 4 процентных пункта (п. п.), до 25%. Эксперты отметили, что на протяжении последних месяцев доля вторичного рынка стремительно сокращалась (с 41% в октябре до 21% в январе), и только в феврале этот тренд переломился.
В целом по рынку, по данным аналитического агентства Frank RG, в феврале было выдано 218,9 млрд руб. ипотечных кредитов, что на 80% больше, чем в январе (разбивки по первичному и вторичному сегментам агентство не давало). ВТБ во второй месяц 2025 года провел 8,4 тыс. ипотечных сделок более чем на 42 млрд руб., сообщили в банке. Это более чем вдвое превышает результат января. «Прирост ипотечных продаж по сравнению с январем — сезонное явление, поэтому о кардинальном изменении ситуации говорить не приходится,— говорит начальник управления “Ипотечное кредитование” ВТБ Сергей Бабин.— Рыночные ставки остаются очень высокими».
Основным фактором роста остается действие льготных программ, без них ситуация была бы печальнее, указывает главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина Борис Копейкин. «Ситуация кардинально изменится лишь после заметного снижения ключевой ставки и последующей активизации кредитования на рыночных условиях,— продолжает он.— Тогда доля сделок на вторичном рынке, вероятно, существенно вырастет, так же как число сделок и объемы кредитования». По мнению управляющего директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрия Беликова, превалирующая доля первичного рынка в ипотеке будет сохраняться, пока ставки по рыночной ипотеке остаются на заградительных уровнях, примерно до середины 2026 года.
Тем не менее по мере насыщения спроса на новостройки и возможного ужесточения условий льготных программ (что происходило и ранее) постепенное изменение структуры ипотечного рынка не исключено, отмечает президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов. Он предполагает, что рост доли ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке может начаться уже во второй половине текущего года, так как предпосылки для этого уже формируются. «К примеру, по итогам февраля доля вторичного рынка впервые за долгое время увеличилась на 4 п. п., до 25%,— поясняет эксперт.— На рост доли вторичного рынка будут влиять постепенное исчерпание потенциала льготных программ, ожидаемый рост цен на первичном рынке, а также возможное сокращение объемов строительства в некоторых регионах». Предполагается, что в 2025 году программа семейной ипотеки в некоторых регионах будет включать вторичное жилье, такое предложение в конце 2024 года анонсировал президент РФ Владимир Путин, напоминает директор по аналитике Ингосстрах-банка Василий Кутьин. Можно ожидать увеличения доли ипотеки на вторичное жилье до 30–40% уже в первый год реализации этого предложения, заключает он.